Come leggere una perizia d'asta: le sezioni che decidono l'affare
Una perizia d'asta è lunga, e le pagine che contano sono poche. Queste sono quelle da leggere per prime, e quello che vuol dire trovarle incomplete.
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1. La conformità urbanistica ed edilizia
È la sezione che più spesso trasforma uno sconto apparente in un costo reale. Il perito confronta lo stato dei luoghi con i titoli edilizi depositati in Comune e dichiara se coincidono. Quando non coincidono, la domanda successiva non è «c'è un abuso?» ma «è sanabile, a che costo, e con quali tempi?».
Un abuso sanabile è una voce di spesa che puoi stimare. Un abuso non sanabile — una difformità che oggi la norma non consente di regolarizzare — è un motivo per lasciar perdere il lotto, non per trattare sul prezzo: la sanatoria che non arriva non arriva nemmeno dopo il decreto di trasferimento.
- Cerca la formula esatta: «conforme», «difforme ma sanabile», «non sanabile».
- Se il perito scrive che la verifica non è stata possibile, quella è un'informazione mancante, non una conformità.
- Controlla se il costo della sanatoria è stato già decurtato dal valore di stima o no.
2. Lo stato di occupazione
Libero, occupato dal debitore, occupato da terzi con titolo opponibile, occupato da terzi senza titolo: sono quattro situazioni con quattro tempi e quattro costi diversi, e la differenza fra la seconda e la terza è la più costosa da scoprire dopo.
Un contratto di locazione registrato con data certa anteriore al pignoramento è opponibile: l'immobile si compra con l'inquilino dentro e il contratto in corso. Un'occupazione senza titolo si libera con la procedura di rilascio affidata al custode, che ha tempi che nessuno ti garantisce in anticipo.
- Chiedi al custode giudiziario la situazione aggiornata: la perizia può avere anni.
- Se c'è un contratto, servono data di registrazione, canone e scadenza, non solo l'esistenza.
3. La quota venduta, e perché lo sconto può non essere uno sconto
Se all'asta va una quota indivisa — la metà, un terzo — il prezzo base si riferisce a quella quota, non all'immobile. Comprarla significa diventare comproprietario di qualcuno che non ti ha scelto, con la sola via d'uscita della divisione giudiziale.
È il caso in cui il prezzo al metro quadro sembra straordinario e non lo è: il confronto corretto non è con il valore dell'immobile intero, ma con quello che vale una quota di cui non hai il controllo.
4. L'art. 173-bis: cosa deve esserci
L'art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile elenca quello che la perizia deve contenere: identificazione del bene, confini, dati catastali, stato di possesso, vincoli e oneri, regolarità edilizia e urbanistica, esistenza di vincoli di prelazione, e la stima con il criterio adottato.
In pratica quasi nessuna perizia le copre tutte con la stessa cura. Le voci che più spesso mancano o restano vaghe sono i vincoli e gli oneri condominiali arretrati, e il criterio di stima. Un elenco di riferimenti normativi senza il ragionamento che porta al numero non è una stima verificabile, è un numero.
5. La data
Una perizia di tre anni fa descrive un immobile di tre anni fa e un mercato di tre anni fa. Lo stato dei luoghi può essere cambiato, l'occupazione quasi certamente sì, e la stima è ancorata a un semestre di quotazioni che non è quello corrente. Controlla la data prima di fidarti del valore, non dopo.
Domande frequenti
La perizia è vincolante sul valore dell'immobile?
No. È una stima disposta dal giudice per fissare il prezzo base, non una garanzia di valore di mercato. Il prezzo base è già il risultato della stima meno le decurtazioni e gli eventuali ribassi dei tentativi precedenti.
Se la perizia non dice se l'immobile è occupato, cosa faccio?
Contatti il custode giudiziario, il cui nominativo è indicato nell'avviso di vendita. Un'informazione assente nella perizia non equivale a «libero»: equivale a non saperlo.
Gli arretrati condominiali li paga chi compra?
L'acquirente risponde in solido delle spese condominiali dell'anno in corso e di quello precedente. Le annualità più vecchie restano a carico della procedura. È una voce che va chiesta all'amministratore prima di offrire, non stimata.
Questa lettura, sul tuo lotto
Le stesse verifiche applicate a un lotto specifico — conformità, occupazione, quota, costi — sono quello che facciamo su richiesta. Le statistiche pubbliche della zona che ti interessa sono in Statistiche; i lotti singoli, con perizia e punteggio, sono accessibili dopo l'accesso.
Questa guida è informativa e non è una consulenza legale o fiscale. Le norme citate possono cambiare; verifica sempre l'avviso di vendita del lotto che ti interessa.