Il costo vero di un'asta giudiziaria, voce per voce
Il prezzo di aggiudicazione è la prima voce del conto, non il conto. Queste sono le altre, nell'ordine in cui si pagano.
Aggiornata al
Prima dell'asta: la cauzione
Si deposita con l'offerta, di norma il 10% del prezzo offerto, e non è un costo: torna indietro se non ti aggiudichi il lotto. Diventa un costo — e si perde — se ti aggiudichi e poi non versi il saldo nei termini. È l'unica voce di questo elenco che puoi perdere senza ottenere nulla in cambio.
Al saldo: il prezzo, e il termine che lo governa
Il saldo va versato entro il termine fissato nell'avviso di vendita, che per legge non può superare i 120 giorni. È il vincolo che decide se puoi finanziare l'acquisto con un mutuo: la delibera deve arrivare dentro quella finestra, e la finestra parte dall'aggiudicazione, non da quando la banca risponde.
Le imposte, e il prezzo-valore
Per gli immobili a uso abitativo acquistati da privati si applica il prezzo-valore: l'imposta di registro si calcola sul valore catastale — rendita rivalutata e moltiplicata — e non sul prezzo di aggiudicazione. Su un lotto comprato molto sotto mercato la differenza è normalmente a favore dell'acquirente, ma va verificata: quando il valore catastale è alto rispetto al prezzo pagato, l'imposta lo segue.
Le aliquote cambiano se ricorrono i requisiti «prima casa» e se il venditore è soggetto IVA. Sono le due domande da porre prima di fare l'offerta, non dopo.
Il compenso del delegato e le spese di trasferimento
Le operazioni di vendita delegate a un professionista hanno un compenso stabilito dal decreto ministeriale, di regola posto in parte a carico dell'aggiudicatario, insieme alle spese vive: trascrizione del decreto di trasferimento, voltura catastale, cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
La cancellazione di ipoteche e pignoramenti è ordinata dal giudice con il decreto di trasferimento, ma l'esecuzione ha un costo e dei tempi. Sono soldi e mesi da mettere in conto, non un automatismo istantaneo.
Dopo: liberazione, arretrati, lavori
Se l'immobile è occupato, la liberazione è affidata al custode e non ha un costo fisso ma ha un tempo, durante il quale l'immobile non produce nulla e le spese corrono. Gli arretrati condominiali dell'anno in corso e del precedente sono a carico dell'acquirente in solido.
I lavori sono la voce più sottostimata, perché la perizia descrive lo stato dei luoghi al momento del sopralluogo e un immobile occupato o chiuso da anni raramente migliora nel frattempo.
- Cauzione: 10% dell'offerta, restituita se non ti aggiudichi.
- Saldo: entro il termine dell'avviso, massimo 120 giorni.
- Imposte: prezzo-valore sul catastale per le abitazioni acquistate da privati.
- Compenso del delegato e spese di trasferimento, trascrizione, voltura, cancellazioni.
- Liberazione, arretrati condominiali dell'anno in corso e del precedente, lavori.
Domande frequenti
Si può comprare all'asta con un mutuo?
Sì, ma il vincolo è il termine per il saldo indicato nell'avviso di vendita, non oltre 120 giorni. La delibera va ottenuta dentro quella finestra, che decorre dall'aggiudicazione.
Se non verso il saldo perdo solo la cauzione?
La cauzione viene incamerata, e in caso di rivendita a un prezzo inferiore l'aggiudicatario inadempiente può rispondere della differenza. È la ragione per cui l'offerta va fatta con il finanziamento già istruito.
L'offerta minima al 75% quando si applica?
Nelle vendite senza incanto è ammessa un'offerta inferiore al prezzo base fino a un quarto. Il giudice o il delegato possono comunque non aggiudicare se ritengono che si possa ottenere un prezzo migliore in un tentativo successivo.
Questa lettura, sul tuo lotto
Le stesse verifiche applicate a un lotto specifico — conformità, occupazione, quota, costi — sono quello che facciamo su richiesta. Le statistiche pubbliche della zona che ti interessa sono in Statistiche; i lotti singoli, con perizia e punteggio, sono accessibili dopo l'accesso.
Questa guida è informativa e non è una consulenza legale o fiscale. Le norme citate possono cambiare; verifica sempre l'avviso di vendita del lotto che ti interessa.